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时值冬日，气温下降，但是在胥口镇贰拾壹号文化产业园内，却是一片热气腾腾的忙碌景象。“摩猫咖啡”内，几位来自上海的机车骑手捧着热拿铁闲聊；隔壁的“隐乐食堂”里，刚出锅的“妈妈菜”香气四溢……
最忙碌的是运营负责人孙胜，他刚送走一拨考察团，转身回到办公室，拿起案头那份刚出炉的年度运营“成绩单”。
这是一组足够出色的数据——占地仅28亩，由原本破旧的村办老厂房改造而来，却在开园首月即实现95%的出租率；如今46户商家入驻，出租率攀升至98%，今年产业园总产值突破1亿元大关。
贰拾壹号产业园改造后 苏报融媒记者 刘达/摄
没有位于城市核心区的区位优势，没有铺天盖地的推广，这个藏在村办老厂房里的“袖珍”园区，究竟凭什么迅速生长？
“旧遗存”重塑空间价值
向下扎根，才能向上生长。这份强势崛起的生命力，首先源于这片土地厚重的“前世今生”。——这里曾是原胥湖村委会驻地，也是当地乡村工业的起点。
“听村里的老人讲，第一代老书记带着大家在太湖边治水，解决生存问题；到了第二代，6名党员凑了800块钱，就在我们脚下这块地上，办起了全村第一家村办企业——纱管厂。”箭泾村里的工作人员陈菲说，那是上世纪80年代，机器的轰鸣声代表着那个时代的发展激情。
随着产业迭代，曾经辉煌的纱管厂、藤编厂逐渐沉寂。2022年，这里的屋面已经老化严重，电力设施陈旧，工程车乱停乱放，杂草四处生长。
如何让这里焕发新生？胥口镇与孙胜及其团队开启了一种全新的产业园开发合作模式——
镇政府作为资产所有方，投入400多万元，专注于红线外的基础设施提升，包括天然气管道铺设到位，电力增容以满足现代商业需求，雨污水管网重新铺设，大型停车场建成投用等。
孙胜团队则投入1000多万元，专注于红线内的审美重塑与功能改造。在设计师“九爷”操刀下，老厂房的骨架被完整保留。曾经的纱管厂，如今嵌入了苏工砖雕收藏馆，2000余片明清时期的香山帮砖雕，让工业遗存有了文化的体温；原本废弃的藤编厂，高耸的屋架下现在是时尚的买手店。
改造不止于物理空间的修缮，更是对区域功能的重新定义。在胥口镇的引导下，曾经封闭的厂区被打开，晋升为链接资源、汇聚人气的“城市会客厅”。
这一变化，在密集的活动排期中清晰可见。
今年5月的“吴中有福”文明市集，让文明馨香在这里落地；6月吴中区资规局的“我在吴中谈田说地”沙龙，让思想火花在这里碰撞。到了7月，“胥口自造·优品嘉年华”，更是将这里变成“家门口的宝藏市集”，连续22天的展销，彻底激活了产业园的商业脉动。
贰拾壹号产业园改造后 苏报融媒记者 刘达/摄
今年国庆中秋假期间，这里又化身为“乐享双节·惠聚高新”的主场。木渎、胥口、临湖三镇的优质商家跨区联动，文创产品与农副特产琳琅满目。
“共建”一个理想的院子
有了梧桐树，凤凰怎么来？在招商初期，孙胜也曾想走常规路线，聘请专业的招商经理，印制精美的画册，去市区的写字楼里“扫楼”、打电话。
结果很现实，“招商团队换了两拨，效果寥寥。”这让孙胜认识到，传统的陌生人招商模式、单纯的租赁关系很难打动优质商户。
“必须换一种打法。”孙胜的想法得到了镇里的支持，与其追求一味填满空间，不如给一点时间，去寻找真正对味的人。
这是一场基于信任的“双向奔赴”。
孙胜首先将目光投向了自己深耕多年的装饰行业上下游，以及身边的设计师朋友。他不再推销铺位，而是邀请朋友来“共建”一个理想的院子。
某知名公司供应链高管Leo就是这样被吸引来的。这位拿着高薪的理工男，骨子里却是一位奇石发烧友。看到园区改造后的静谧氛围，他租下了一个独立小院，专门安放他收藏的各种奇石。紧接着，在木渎老街经营多年的吴彬彬也来了。她敏锐地感知到这里的气场与她的品牌“橘黑黑”高度契合，迅速决定搬迁。
第一批核心商户的入驻，迅速形成了“磁吸效应”。朋友带朋友，口碑传口碑，短短一个月内，出租率飙升至95%。
贰拾壹号产业园改造前 箭泾村供图
在这个过程中，园区构建了稳固的产业结构。
古琴工作室、茶室、奇石园这样的文化业态，贡献了园区的颜值与调性，是吸引人流的“门面”；产业园内还有具备强造血能力的实体企业。一家来自北京的科技公司，专门从事牙科周边耗材研发销售，看中了这里宽松的办公环境。入驻仅仅6个月，其营收就达到了3000万元，成为园区的“经济压舱石”。
在这场招商攻坚战中，胥口镇也成为了“资源合伙人”。
镇企服团队在走访中发现，园区虽然文化氛围浓厚，但缺乏高品质的餐饮配套，留不住客。“园区缺什么，我们就补什么。”工作人员想到了在走访中发现的优质品牌“隐乐食堂”，他们主动出击，在园区与品牌之间牵线搭桥。
在胥口镇的推动下，“隐乐食堂”顺利落户，不仅解决了园区的吃饭问题，更凭借其自带的流量，为园区带来了稳定的客流。
一面“钥匙墙”解锁共生生态
单纯依靠招商，热度往往难以持久。贰拾壹号文化产业园之所以能稳住上亿元的产值，关键在于它长出了一个独特的“良性生态”。
在“橘黑黑”服装店的墙上，挂着一排各式各样的钥匙。这并非店主吴彬彬一个人的钥匙，而是隔壁几家商户，甚至对面工作室的钥匙，都“托管”在这里。
“我有事出去一趟，店就交给你了。”这句话在产业园里是常态。
茶室主理人万玉是一位00后创业者。起初，她只是在这个陌生的环境里经营着自己的一方小天地。渐渐地，她发现隔壁的彬彬姐不仅热心，而且在运营上很有经验。每当万玉需要外出采购或办事，就会自然地把店门钥匙挂在吴彬彬店里的墙上。如果有客人来访，吴彬彬会熟练地帮她开门，甚至帮忙接待。
这面“钥匙墙”，折射出园区商户之间独特的信任，大家从“各扫门前雪”的独立运营者，变成“抱团取暖”的梦想合伙人。
面对外部市场的波动，这种紧密的连接转化为实实在在的生产力。
吴彬彬不仅是商户，现在更像是园区的“兼职运营官”。她发挥自己的专长，主动张罗起园区的市集活动，开设直播培训课，请专家教商户怎么开直播、怎么拍摄推流视频。在她的带动下，每天都有短视频从各个店铺发出，源源不断地从线上获取流量，再转化为线下的客流。
当然，并非所有商户都能一帆风顺。产业园会定期组织“围炉会谈”，这不仅是商户的“吐槽会”，更是政企联动的“现场办公会”。
贰拾壹号产业园改造中 贰拾壹号产业园供图
除了孙胜团队，吴中高新区和胥口镇的助企专员、党建联络员也是常驻成员。哪家店流量掉了？谁家的产品需要迭代了？大家一起坐下来“会诊”。如果是产品问题，邻居们出主意改进；如果是资金周转或政策申报的问题，助企专员会现场解读最新的惠企政策，甚至手把手指导申报。
“大家一起成长，才能让园区做得更好。”孙胜坦言，他计划在明年引入更多的文化策展和非遗体验，进一步把这个“文化村落”的根扎深。（苏报融媒记者 刘达/文）
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